Votre propriétaire vous a indiqué qu’il souhaiterait vendre le logement dans lequel vous vivez. A l’inverse, vous êtes bailleur et vous souhaiteriez reprendre possession de votre bien pour le vendre. Une procédure de résiliation du bail d’habitation pour vente (rupture de bail location) va ainsi pouvoir être initiée. Toutefois vous vous interrogez sur les conditions de sa mise en œuvre. Dans quels cas est-il possible de rompre le bail pour vente ? Quelles en sont les modalités pratiques ? Que faire en cas de fraude de la part du propriétaire ? Nos avocats répondent à toutes vos questions dans cet article et évoqueront notamment la situation dans laquelle le congé pour vente est détourné de sa finalité initiale par le propriétaire.
QU’EST-CE QU’UN CONGÉ POUR VENDRE ?
Le propriétaire d’un logement loué peut souhaiter mettre fin au bail d’habitation le liant avec son locataire dans le but de procéder à sa vente. Dès lors que la reprise des lieux loués s’inscrit dans cette volonté, le bailleur pourra notifier congé à son locataire. En pareille situation, le locataire pourra se porter acquéreur du logement car le congé notifié par son bailleur vaut offre de vente à son profit (voir sur ce point l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail d’habitation) (lettre de rupture de bail). Il disposera notamment de ce que l’on nomme un droit de préemption c’est-à-dire que le locataire aura la faculté d’acheter en priorité le bien loué avant tout autre acheteur.
Certaines conditions et délais devront toutefois être respectés par le bailleur pour que le congé donné à son locataire soit valable. L’idée est ici de protéger ce dernier contre toute expulsion déguisée. Ainsi, le congé devra être notifié par le bailleur à son locataire par lettre recommandé avec accusé de réception, en mains propres ou par voie d’huissier et, ce, six mois avant le terme du bail. A noter néanmoins que des dispositions spécifiques peuvent également trouver à s’appliquer dans certaines situations. Il sera également nécessaire pour le bailleur de joindre à son congé une notice informative des droits du locataire précisant notamment ses voies de recours ou encore les motifs de la reprise.
Aux termes du congé pour vendre, le bailleur devra en outre faire connaître à son locataire les conditions de la vente projetée en ce compris le prix de vente. A défaut d’indication de ce point, le congé notifié pourrait être déclaré nul. Il en va de même si le prix proposé a été « gonflé » de manière excessive dans le seul but de dissuader le locataire d’exercer leur droit de préemption sur le logement.
Une fois ce congé notifié, le locataire pourra accepter l’offre de vente et se porter acquéreur du logement loué dans les deux mois de la réception du congé. Il pourra également ne pas donner suite à la proposition de son bailleur dans le délai susvisé et, en pareil cas, devra quitter les lieux loués à expiration du terme. S’il se maintient, il s’exposerait alors à une action en expulsion outre à une condamnation au paiement de dommages et intérêts (à son bailleur) notamment si son comportement a fait obstacle à la vente. Enfin, il sera aussi en droit de refuser l’offre de vente et devra, là encore, quitter dans les mêmes conditions que précédemment les lieux loués.
COMMENT CONTESTER UN CONGÉ POUR VENDRE ?
Le congé pour vendre peut parfois être détourné de sa finalité par le bailleur qui ne souhaite pas voir son locataire devenir acquéreur du logement. Un tel comportement trouve généralement sa justification dans le fait que le bailleur pense pouvoir tirer un meilleur prix de la vente du logement auprès d’autres acquéreurs. En effet, il n’est pas inutile de rappeler que le prix de vente mentionné dans le congé ne doit pas être excessif. Aussi, dès lors que le bailleur entend porter le prix de vente à un montant supérieur à la valeur vénale de l’immeuble, il prend le risque de voir le congé annulé. S’il est admis que les propriétaires puissent rechercher une plus-value avec la vente de leur bien, les juridictions se montreront en revanche particulièrement sévère avec ceux ayant formulé une offre de vente faite pour un prix volontairement dissuasif afin d’empêcher le locataire de faire usage de son droit de préemption. Il peut également arriver que le congé pour vente soit utilisé par le propriétaire pour virer un locataire dans le seul but de le remplacer. En pareille situation, le congé notifié pourra être reconnu comme frauduleux dès lors qu’il fait l’objet d’une relocation notamment suite à une « vente suspecte ».
De façon générale, le locataire qui s’estime dans son droit de rester dans les lieux eu égard au congé qu’il estime frauduleux sera bien souvent attaqué en justice par son bailleur. C’est dans le cadre de cette action qu’il appartiendra au locataire d’établir le caractère frauduleux du bail pour vendre et le juge tranchera. Si le juge estime frauduleux le congé il sera déclaré nul et le bail se poursuivra aux conditions antérieures.
POURQUOI FAIRE APPEL A UN AVOCAT POUR CONTESTER UN CONGÉ POUR VENDRE ?
Au regard de la grande complexité de la réglementation applicable, il peut être conseillé au locataire, comme au propriétaire confronté à une contestation de son occupant, de faire appel à un avocat spécialisé en droit locatif (avocat expulsion locative). L’assistance d’un tel professionnel, expert des procédures d’expulsion, pourra se révéler décisive dans le cadre du procès soit pour contester la validité d’un congé (coté locataire) soit pour en confirmer le bien-fondé (coté bailleur).
A noter que le client devra signer avec son avocat une convention d’honoraires encadrant sa rémunération. Il est, sur ce point, important de rappeler qu’en cas de ressources faibles du client ce dernier pourra bénéficier des dispositifs de l’aide juridictionnelle ou de son assurance protection juridique. Dans ces deux cas, les honoraires de l’avocat ne resteront pas à la charge du client, ce dernier ayant ainsi tout intérêt à faire appel à un avocat pour le défendre.
Le Cabinet Dyade Avocats intervient aux cotés des locataires comme des bailleurs dans tout type de litiges locatifs. N’hésitez pas à faire appel à nos avocats pour tout conseil.
