La location meublée non professionnelle (LMNP) reste un dispositif attractif pour les investisseurs, mais l’actualité fiscale connaît aujourd’hui des changements majeurs avec la réforme de la loi de finances 2025. Cette réforme, notamment avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, modifie durablement la donne pour les bailleurs LMNP.
Nouvelles règles et conséquences sur la rentabilité
Historiquement, le LMNP permettait de déduire les amortissements du bien et du mobilier pour alléger l’imposition des revenus locatifs, tout en excluant ces amortissements du calcul de la plus-value lors de la revente. Cette spécificité offrait un double avantage : une fiscalité allégée sur les loyers et une base de calcul de la plus-value peu impactée. Avec la réforme de 2025, ce mécanisme change radicalement. Désormais, les amortissements cumulés viendront diminuer le prix d’achat de référence, augmentant ainsi la base taxable de la plus-value. Par exemple, un bien acquis à 200 000 € avec 40 000 € d’amortissements cumulés, vendu à 270 000 €, verra sa plus-value brute passer de 70 000 € à 110 000 €. Ce changement peut significativement accroître l’impôt dû lors de la cession, avec un taux global de 36,2 % appliqué sur une base plus élevée.
Ce durcissement fiscal s’inscrit dans un contexte de régulation plus large du marché locatif, avec des mesures telles que la loi anti-Airbnb (PPL 1176) visant à encadrer la location de courte durée. Par ailleurs, cette réforme invite les investisseurs à repenser leur stratégie : conserver le bien sur le long terme afin de bénéficier des abattements pour durée de détention ou réorienter leur choix vers d’autres régimes fiscaux, comme le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou la création d’une SCI à l’IS.
Face à ces évolutions, il est essentiel pour tout bailleur LMNP de revoir son approche en matière d’optimisation fiscale. Il devient alors crucial de réaliser une analyse approfondie de son investissement, en évaluant l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value et en adaptant sa stratégie de gestion. Cela peut passer par la mise en place d’outils de suivi précis des amortissements déjà déduits, ou par la simulation de différents scénarios de détention et de revente.
Pour vous accompagner dans cette transition et vous aider à tirer le meilleur parti de votre investissement locatif, Nexco Expert Comptable propose un diagnostic LMNP complet et un accompagnement personnalisé. Profitez de l’expertise de Nexco pour sécuriser et optimiser votre stratégie fiscale dans le cadre de la réforme 2025.
