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Vous êtes locataire et êtes en litige avec votre propriétaire. Vous lui reprochez de ne pas respecter ses obligations (augmentation de loyer sans information préalable, logement indécent, etc.). Un tel comportement peut-il être considéré comme abusif ? Comment réagir et faire dénoncer un propriétaire en cas d’abus ? Dois-je prendre un avocat pour être assisté dans mes démarches à l’encontre de mon propriétaire ?
Nos avocats reviennent sur toutes ces questions dans cet article, font le point sur les différentes situations pouvant être considérées comme abusives et vous exposent les différentes démarches pouvant être initiées par le locataire contre son bailleur.
1. Dans quelle situation peut-on parler d’abus du propriétaire ?
La relation entre bailleur et locataire peut se révéler très conflictuelle. Est souvent en cause un comportement du locataire : dégradation du logement, loyers impayés, troubles du voisinage, etc. Il arrive néanmoins, dans de plus rares cas, que l’origine du litige soit imputable au propriétaire lequel entend s’affranchir des exigences légales s’imposant à lui et méconnaîtra les droits reconnus à son locataire.
Les cas d’abus du propriétaire sont très variés. Sera ainsi considéré comme abusive, la situation dans laquelle un propriétaire entend procéder à une augmentation du loyer sans motifs et sans respecter le cadre légal (information préalable du locataire sur les motifs d’augmentation, avis adressé et reçu au locataire, etc.). De même, le comportement du propriétaire pourrait également être considéré comme abusif dès lors qu’il entend forcer à quitter les lieux son locataire et lui délivre un congé ne respectant pas les exigences légales (congé pour reprise délivré au locataire dans le but masqué de vendre le logement ultérieurement à des conditions financières avantageuses, et ce, afin d’éluder le droit de préemption du locataire).
Un abus pourra également être caractérisé dans toutes les situations où le bailleur ne respecte pas ses obligations. Le refus de restituer le dépôt de garantie au locataire peut, à ce titre, est considéré comme fautif. Pour mémoire, le propriétaire est tenu de restituer la caution versée à son locataire à l’entrée dans les lieux à la rupture du bail, et ce, sous certains délais (sauf si des dégradations sont constatées). Plus grave, pourra être qualifié d’abusif le comportement du bailleur qui ne fournit pas au locataire un logement décent. Est considéré comme décent un logement qui n’expose pas le locataire à un risque manifeste pour sa santé ou sa sécurité, qui satisfait à un critère de performance énergétique minimale ou encore qui dispose des équipements nécessaires à un usage d’habitation (installation de chauffage, système d’aération, etc.). La fourniture d’un logement non décent constitue un des cas les plus avérés d’abus du propriétaire.
2. Comment réagir face à un abus du propriétaire ?
Dès lors qu’il est confronté à un comportement abusif ou à la mauvaise foi de son propriétaire, le locataire a la faculté d’agir en justice pour faire valoir ses droits. Avant d’envisager une telle option, il pourra toutefois privilégier l’amiable et une résolution non judiciaire du litige. Pour ce faire, le locataire aura tout intérêt à adresser dans un premier temps un courrier circonstancié à son bailleur pour lui rappeler les règles légales applicables, lui demander de cesser ses pratiques abusives ou encore de revenir sur sa position si une décision a été prise (procédure d’expulsion engagée, etc.).
Dans le cas où le propriétaire persisterait dans son attitude, le locataire pourrait être contraint (selon le sujet du litige) à engager une procédure de conciliation devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dont la saisine devra intervenir avant celle du juge. Si l’intervention de cette commission n’a pas porté ses fruits et qu’aucun accord n’est intervenu, le locataire pourra enfin saisir le juge de ses demandes.
Une attention particulière devra être portée à la requête permettant de saisir le tribunal, étant précisé que le locataire devra y rappeler le contexte de son affaire, caractériser l’abus du propriétaire et surtout formuler des demandes précises. Il est, en effet, important de rappeler que le juge n’est saisi que des demandes formées par le locataire, c’est-à-dire qu’il ne pourra condamner le bailleur à autre chose que ce qui est sollicité par le demandeur.
3. Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé en droit des baux d’habitation pour se défendre contre un propriétaire abusif ?
Pour défense ses droits contre un propriétaire abusif, il est fortement recommandé au locataire de faire appel à un avocat logement (spécialisé en droit locatif). En effet, il peut s’avérer très compliqué pour un locataire, qui n’en a pas l’habitude et qui ne dispose pas des connaissances nécessaires en droit, d’engager seul des démarches. Au surplus, s’il entend obtenir gain de cause, il sera nécessaire d’élaborer une argumentation pertinente qui sera susceptible soit de faire prendre conscience au propriétaire de ses abus, soit de convaincre un tribunal de prononcer une condamnation à l’encontre de ce dernier.
Véritable expert du droit des baux d’habitation, l’avocat sera en mesure d’assister le locataire à toutes les étapes de la procédure : de la phase amiable aux plaidoiries devant le juge. Aussi, l’avocat fera le nécessaire pour que les droits de son client ne soient ni éludés, ni violés, par un propriétaire de mauvaise foi.
S’agissant de la question des honoraires de l’avocat, ces derniers seront fixés d’un commun accord entre le professionnel et son client. Ils dépendront d’ailleurs de la complexité de l’affaire mais aussi des ressources du client. Sur ce dernier point, il n’est pas inutile de rappeler que le locataire ne disposant d’aucun revenu peut solliciter le bénéfice de l’aide juridictionnelle. En pareil cas, les honoraires de son avocat seront pris en charge par l’État (c’est ce que les clients appellent souvent un « avocat gratuit »). A noter enfin que les honoraires de l’avocat pourraient également être pris en charge par l’assurance protection juridique du locataire.
Le Cabinet Dyade avocats intervient dans la défense des droits des locataires confrontés à des propriétaires abusifs. N’hésitez pas à faire appel à nos services pour faire valoir vos droits et obtenir la condamnation de votre bailleur.
