Votre locataire ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois malgré vos relances. A l’inverse, vous connaissait des difficultés financières et vous n’êtes plus en mesure de régler vos loyers. En pareil cas, le bailleur ne tardera pas à mettre en œuvre une procédure d’expulsion contre le locataire qui, lui, la subira. Que ce soit le bailleur ou le locataire, ces derniers vont être amenés à se poser un grand nombre de question : face à une situation de loyer impayé que faire concrètement ? Au bout de combien de loyer impayé peut-on être expulser ? Peut-on « virer » un locataire qui ne paie pas ? Ai-je le droit de refuser de payer mon loyer ? Comment se déroule la procédure loyers impayés ? Quelles sont les étapes de la procédure d’expulsion pour loyer impayé ? Il s’agit d’autant de questions auxquelles les avocats du Cabinet Dyade avocats vont tâcher de répondre dans le présent article.
PUIS-JE REFUSER DE PAYER MON LOYER ?
Le règlement du loyer est en principe une obligation classiquement mise contractuellement à la charge du locataire et constitue la contrepartie de la jouissance des lieux loués. Le bail d’habitation détaillera les modalités et les dates de règlement du loyer. En règle générale, le locataire devra s’acquitter d’un loyer mensuel à son bailleur. Il existe néanmoins une hypothèse où le locataire pourra refuser de payer son loyer, ou plutôt décider de suspendre le règlement de tout ou partie de ce dernier : c’est la situation dans laquelle le locataire ne peut jouir des lieux loués conformément à leur destination, et ce, par faute du bailleur. Il a ainsi pu être admis que le preneur était bien fondé à suspendre le versement du loyer dès lors que les locaux loués étaient affectés de multiples et graves non-conformités (installation électrique vétuste, locaux non clos, absence d’évacuation des eaux usées, etc.). En dehors de ce cas, à défaut pour le locataire de s’acquitter du loyer dû, le bailleur aura toute latitude pour engager une action aux fins d’en obtenir le règlement (« action en répétition des loyers »). Cette action est soumise à un délai de prescription de 5 ans (loyer impayé prescription, voir l’article 2277 du Code civil). A côté de cette action, le bailleur sera également libre de résilier le bail et faire expulser le locataire.
COMMENT SE DÉROULE UNE PROCÉDURE D’EXPULSION POUR LOYER IMPAYÉ ?
Le bail d’habitation prévoit généralement une clause dite de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyers et charges. Cette clause permet au bailleur de mettre fin au contrat de location dès lors que le preneur ne s’acquitte plus du paiement du loyer. A noter que cette clause ne pourra produire ses effets qu’après un commandement de payer visant ladite clause résolutoire susvisée, notifié au locataire par un huissier de justice, et demeuré infructueux pendant un délai de deux mois (loi du 6 juillet 1989, art. 24). C’est cet huissier qui sera le garant du respect des règles de formes et des mentions devant figurer, à peine de nullité, au commandement de payer. A noter que ce commandement de payer par huissier pour loyers impayés devra également être notifié à la caution (si cette dernière garantie les loyers impayés) et signifié au préfet (plus spécifiquement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives – CCAPEX). Il sera toute de même opportun pour le bailleur de faire précéder le commandement de payer de diligences amiables : prise de contact avec le locataire pour lui demander de régler les loyers et le cas échéant lui proposer un échéancier, mises en demeure d’avoir à payer, etc. En effet, faire appel à un huissier présente un coût. Le bailleur a donc tout intérêt à se rapprocher au préalable de son locataire afin d’éviter d’avoir à exposé des frais superflus. Il n’est pas exclu que le locataire règle à première demande (non-paiement lié à un simple oubli, etc.). En effet, à la question « frais d’huissier loyer impayé qui paie ? », il faudra rappeler au bailleur que c’est à lui d’assumer les frais ; étant néanmoins précisé que le juge pourra condamner le locataire à les lui rembourser. A défaut de régularisation du loyer impayé de la part du locataire dans le délai de 2 mois à compter de la notification du commandement, le bailleur pourra engager une action en justice devant le tribunal judiciaire (en principe devant le juge statuant en référé). L’introduction de cette action se fera par le biais d’une « assignation en justice » aux termes de laquelle il sera demandé au juge de constater le non-paiement du loyer, l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer la résiliation du bail. Il est fortement recommandé de solliciter également du juge l’expulsion du locataire. Là encore, cette assignation sera notifiée par l’huissier au locataire, à la CCAPEX devant également être avisée de l’introduction de l’action au moins deux mois avant l’audience. Il sera rappelé que la CCAPEX a pour mission d’établir un diagnostic social et financier de la situation du locataire qui sera transmis au juge pour l’aider à prendre sa décision. En fonction des circonstances de l’affaire, le juge pourra prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ou lui accorder des délais de paiement (ce qui entraîne une suspension de la résiliation) dans la limite de trois ans dans le cas où le preneur est dans la capacité de régler sa dette locative. Il pourra aussi faire droit à une demande de délais pour quitter les lieux si le locataire fait des démarches sérieuses de relogement.
EST-IL INDISPENSABLE DE PRENDRE UN AVOCAT POUR L’EXPULSION D’UN LOCATAIRE POUR LOYER IMPAYÉ ?
Une expulsion constitue un évènement éprouvant que ce soit pour le bailleur comme pour le locataire. Confronté à des loyers impayés d’un montant parfois très importants (situation qui peut le mettre en difficultés financièrement pour le règlement d’un éventuel emprunt, etc.), le bailleur pourra ressentir le besoin d’être épaulé dans la procédure d’expulsion qu’il entend mettre en œuvre. De son côté, le locataire pourra se sentir démuni face à un bailleur qui entend le mettre dehors, qui reste sourd à la mise en place d’un échéancier, etc. Qu’il s’agisse du bailleur ou du locataire, le recours à un avocat « spécialisé loyers impayés » ou plus généralement dans l’expulsion locative pourrait être opportun. En sa qualité d’expert des procédures d’expulsion (notamment celle fondée sur des loyers impayés), l’avocat pourra se révéler être un atout précieux et permettra, à n’en pas douter, une meilleure défense des intérêts du bailleur/locataire. Susceptible d’intervenir à l’aide juridictionnelle, ou sur prise en charge d’un assureur protection juridique, son assistance ne sera d’ailleurs pas forcément synonyme de coût pour le client désireux de faire appel à ses services. Le Cabinet Dyade avocats intervient dans l’intérêt des bailleurs comme des locataires pour les assister tout au long de la procédure d’expulsion. N’hésitez pas à faire appel à lui pour toute précision nécessaire.
