L’actualité récente a mis en lumière différents exemples où des propriétaires avaient décider de se charger seul ou avec l’aides de tiers d’expulser par la force leurs locataires et ce sans attendre une décision de justice. Mais une telle pratique (déloger un locataire) est-elle autorisée ? Est-il possible d’expulser son locataire soi-même et sans saisir au préalable la justice ? Nos avocats répondent à ces questions dans cet article.
EST-CE POSSIBLE D’EXPULSER SON LOCATAIRE DE FORCE ?
Au regard de la durée d’une procédure d’expulsion, de la complexité des règles à respecter pour que la procédure soit valable ou encore du caractère parfois injuste de la situation pour le bailleur (ex : il n’est plus en mesure de régler les échéances de son prêt faute du paiement du loyer par le locataire), ce dernier peut être tenter d’expulser son locataire de force. Or, un tel comportement pourrait être reproché dans la mesure où le bailleur ne saurait être autorisé à expulser soi-même son locataire sans y avoir été autorisé au préalable par un juge. Par ailleurs, même autorisé par le juge, le bailleur ne saurait également être habilité à reprendre les lieux loués, et mettre dehors son locataire, si ce dernier décide de s’y maintenir. Dans le présent cas, il devra solliciter le concours de la force publique pour récupérer son bien (police ou gendarmerie) (concours de la force publique et expulsion locative).
En effet, le bailleur qui procéderait à l’expulsion de son locataire sans disposer d’une décision de justice l’y autorisant (ce que l’on nomme « un titre ») ou, qui méconnaîtrait la procédure légale, commettrait un délit de violation de domicile. Pour mémoire, il s’agit d’une infraction prévue aux articles 226-4 et 432-8 du Code pénal laquelle est passible d’une peine d’un an d’emprisonnement et 15.000 euros d’amende. Aussi contestable soit-elle, une telle incrimination vise, ni plus ni moins, qu’à protéger le droit au logement reconnu au locataire.
Quoiqu’il en soit, il est important de rappeler que les juridictions se montrent particulièrement sévères envers les propriétaires décidant d’expulser, manu militari et en dehors du cadre légal régissant l’expulsion, leur locataire. Elles considéreront généralement que le délit de violation de domicile est constitué dès lors que le bailleur avait pleinement conscience de pénétrer dans le domicile loué au locataire contre son gré et sans son consentement. A noter qu’est également incriminé, au titre de ce délit, le fait pour un bailleur (ou son mandataire comme une agence immobilière) de procéder à un changement de serrure sans en aviser l’occupant des lieux loués.
En clair, dès lors qu’un bailleur souhaite expulser son locataire, il ne saurait que lui être recommandé de se conformer à la procédure légale d’expulsion plutôt que de mettre un locataire dehors soi-même.
ALORS COMMENT « VIRER » UN LOCATAIRE ?
Si la grande majorité des locations se déroulent sans qu’aucun évènement ne soit relevé, il peut toutefois arriver qu’un bailleur soit contraint d’envisager la résiliation du bail d’habitation. Les motifs justifiant la rupture ne manquent pas. Ces derniers peuvent résulter soit du comportement du locataire (loyer impayé, troubles anormaux du voisinage comme le tapage diurne, dégradation du logement loué, absence d’assurance, etc.) ou d’un choix personnel du bailleur (volonté de reprise pour vendre ou pour y habiter). Dans l’un de ces cas, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ne pourra se faire que si le bailleur respecte certaines règles et aux termes d’une procédure stricte.
Cette procédure pouvant s’étaler sur plusieurs mois, il demeure néanmoins préférable pour le bailleur d’entamer des démarches amiables avec son locataire avant d’initier une action judiciaire aux fins d’expulsion. C’est ainsi qu’une négociation pourra être envisagée, et des contreparties accordées au locataire, pour qu’il quitte rapidement les lieux loués. Dans le cas contraire, l’introduction d’une action en justice paraît inévitable.
POURQUOI PRENDRE UN AVOCAT DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPULSION ?
L’expulsion d’un locataire peut s’inscrire dans la durée, a fortiori lorsque le bailleur commet des erreurs faute de maîtriser la procédure et d’en connaître les règles. Afin d’éviter de tels écueils, il peut être recommandé au bailleur de s’adjoindre les services d’un avocat expulsion locative pour lui assurer que la procédure sera mise en œuvre correctement et permettra l’expulsion rapide du locataire.
Le locataire, aussi, aura tout intérêt à faire appel à un avocat spécialisé expulsion. En effet, le locataire dispose également de droits dans le cadre de la procédure d’expulsion. Ce dernier pourra contester les motifs allégués par le bailleur pour le mettre dehors (annulation du congé notifié, etc.), solliciter des délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative (si l’expulsion est demandée en raison de loyers impayés – voir loyer impayé procédure) ou encore des délais pour quitter les lieux loués.
Qu’il s’agisse du bailleur comme du locataire, l’intervention d’un avocat expert du droit immobilier assurera à ces derniers que leurs droits ne soient pas bafoués, ou éludés, dans le cadre de la procédure d’expulsion.
Le Cabinet DYADE AVOCATS intervient pour assister bailleur et locataire tout au long de la procédure d’expulsion en les conseillant utilement sur les meilleures démarches à suivre. N’hésitez pas à faire appel à nos services.
