A la fin du bail d’habitation, la question de la restitution du dépôt de garantie cristallise l’essentiel des tensions entre propriétaire et locataire. Il arrive, en effet, que des dégradations aient été commises par le locataire ou que ce dernier quitte les lieux sans s’acquitter des charges dues. En pareille situation, les bailleurs procèdent souvent à des retenues sur le dépôt de garantie. Dans d’autres hypothèses, et alors que l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur « oublie » de restituer le dépôt de garantie à son locataire. Il n’est pas rare qu’à ces occasions, bailleurs et locataires s’interrogent sur le sort et les conditions de restitution du dépôt de garantie : Comment justifier une retenue sur le dépôt de garantie ? Dans quel délai le restituer au locataire ? Qu’est-ce qui peut être déduit du dépôt de garantie ? Nos avocats reviennent dans cet article sur tout ce qu’il faut savoir s’agissant du dépôt de garantie et des conditions de sa restitution.
QU’EST-CE QUE LE DEPOT DE GARANTIE ?
Le dépôt de garantie (ou plus communément appelé caution par les non juristes) vise à garantir le bailleur contre les éventuels manquements du locataire à ses obligations ( dégradations des lieux loués, défaut de paiement des charges, etc.). C’est ainsi que le bailleur peut exiger de son locataire qu’il lui verse, à l’entrée dans les lieux loués ; une somme à ces fins, étant précisé que l’existence de ce dépôt de garantie devra être visé dans le bail d’habitation et ne pourra être supérieur à un mois de loyer hors charge.
A noter qu’il sera fait interdiction au bailleur de solliciter, de son locataire, le versement d’un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d’avance pour une période de plus de deux mois.
Généralement, l’essentiel des difficultés liées au dépôt de garantie concerne les retenus auxquelles peut procéder le propriétaire en fin de bail. Il est ainsi fréquent que ce dernier allègue de l’existence de charges impayées/à venir ou de frais de remise en état liés à des dégradations locatives pour procéder à une retenue et ne restituer qu’une partie du dépôt de garantie versé par son locataire.
Sur ce point, il est important de signaler qu’il appartiendra au propriétaire de justifier des retenues réalisées. Le bailleur, qui s’estimerait ainsi libérer de son obligation de restituer le dépôt de garantie, devra ainsi être en mesure de communiquer à son locataire les justificatifs sur lesquels il se fonde pour procéder auxdites retenues : état des lieux, constat d’huissier de justice, devis ou factures de remise en état, etc. S’il n’est pas imposé au propriétaire de fournir des factures acquittées ou de réaliser effectivement les réparations rendues nécessaires par les dégradations causées par le locataire pour justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie, il sera néanmoins essentiel que le bailleur fournisse des justificatifs objectifs. Il ne peut, à ce titre, procéder à une évaluation « à la louche » fondée sur sa seule appréciation pour procéder auxdites retenues.
DANS QUELS DELAIS LE PROPRIETAIRE DOIT-IL RESTITUER LA CAUTION ?
La restitution du dépôt de garantie, dans le cadre des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (en son article 22), est encadrée. Le propriétaire du bien n’est en effet pas libre de faire ce qu’il veut et doit se conformer à un régime juridique censé protéger le locataire.
Le bailleur devra ainsi restituer le dépôt de garantie à son locataire dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés. Le bailleur pourra également déduire du dépôt de garantie toutes sommes lui restant dues ou dont il pourrait être tenues, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A noter que le délai précité pourra être réduit à un mois dans l’hypothèse où l’état des lieux de sortie serait conforme en tout point à celui d’entrée dans les lieux.
En cas de non restitution du dépôt de garantie dans les délais susvisés, le propriétaire s’expose à une sanction financière puisque le dépôt de garantie restant dû au locataire pourra faire l’objet d’une majoration égale à 10% du loyer mensuel en principal, majoration appliquée pour chaque période mensuelle commencée en retard.
POURQUOI FAIRE APPEL A UN AVOCAT DANS LE CADRE DE LITIGES LOCATIFS ?
La réglementation applicable à la restitution du dépôt de garantie peut s’avérer complexe dès lors qu’on ne dispose d’aucune expérience juridique. En qualité de bailleur, le propriétaire se doit pourtant de maîtriser sur le bout des doigts la réglementation. A défaut, il s’exposerait au risque d’attaqué en justice par son locataire. A titre d’exemple, le bailleur pourrait se voir reprocher par son locataire d’avoir procédé à des retenues abusives sur le dépôt de garantie au motif qu’il n’a fait établir aucun justificatif par un artisan, quand bien même les dégradations locatives seraient réelles. Il est donc essentiel d’être conseillé par un avocat en droit locatif pour s’assurer que tout est fait dans les règles.
Pour le locataire, l’assistance par un avocat peut s’avérer tout aussi décisive. L’avocat veillera en effet à ce que ses droits ne soient pas violés par un bailleur peu scrupuleux qui déciderait de pratiquer des retenues fantaisistes sur le dépôt de garantie qu’il a versé. La rédaction de courriers de mise en demeure, circonstanciés et motivés juridiquement, par l’avocat pourront ainsi convaincre le propriétaire de s’acquitter de ses obligations de restitution.
Le Cabinet Dyade avocats intervient aux cotés des bailleurs et des locataires pour s’assurer de la défense de leurs droits. N’hésitez pas à faire appel à nos avocats pour tout renseignement utile.
