Litiges locatifs et expulsion

Tout propriétaire peut se retrouver face à un locataire qui ne règle plus son loyer, qui ne veille plus à assurer le logement loué ou ne respecte plus les termes du contrat de location. Ces situations sont devenues malheureusement de plus en plus fréquentes et sont susceptibles de fragiliser la position du propriétaire. A titre d’exemple, un propriétaire qui est confronté à des impayés de loyer peut se retrouver lui-même en défaut pour le paiement du crédit souscrit pour l’achat du bien loué..

Au regard de la complexité des règles applicables aux baux d’habitation, les propriétaires se retrouvent également bien souvent démunis et peinent à obtenir gain de cause seul. DYADE AVOCATS l’a bien compris et a élaboré une procédure simple et efficace pour défendre les intérêts des propriétaires confrontés à un locataire défaillant.

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Quelles sont les règles applicables en cas de non-respect par un locataire de ses obligations ?

S’il pèse sur le propriétaire un certain nombre d’obligations, il en va également de même pour le locataire. Il doit ainsi :
S’acquitter du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;
Veiller à assurer son logement.
User paisiblement du logement loué ;

Lorsque le locataire méconnaît une de ces obligations, le propriétaire peut entamer une procédure visant à faire résilier puis expulser ce locataire défaillant du logement loué.

On distingue la résiliation du bail dite de « plein droit » et celle dite « judiciaire ».

Notre procédure de recouvrement en schema :

RESILIATION DU BAIL DE PLEIN DROIT

Les obligations précitées sont considérées comme des obligations essentielles que le locataire doit respecter. Ces obligations sont si importantes que le législateur autorise tout propriétaire à intégrer dans le bail d’habitation une clause dite « résolutoire » lui permettant de mettre fin au bail dès lors que le locataire ne paye plus son loyer, n’assure plus son logement ou n’use plus paisiblement de son logement.

A partir du moment où le propriétaire apporte la preuve qu’il se trouve dans une de ces trois situation, il lui sera possible de saisir le juge pour constater cette situation et autoriser la mise en œuvre de cette clause. Pour ce faire, le propriétaire devra néanmoins respecter une procédure particulière détaillée ci-dessous et variant selon le manquement relevé à l’encontre du locataire :

Pour le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie

En pareil cas, le bail de ne pourra être résilié en alléguant de la clause résolutoire que passé un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour mémoire, un commandement de payer est un acte par lequel un huissier de justice ordonne au locataire de régler sa dette locative et l’avertit qu’à défaut de régler cette dernière il s’expose à ce qu’une procédure judiciaire de résiliation de son bail soit initiée à son encontre et que son expulsion soit prononcée. En parallèle de ce commandement de payer, l’huissier devra également formaliser un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette locative dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, le propriétaire devra saisir le juge pour faire constater « l’acquisition » de la clause résolutoire (c’est-à-dire qu’il entre le cas de figure prévue par cette clause) et que soit prononcée la résiliation du bail puis l’expulsion du locataire.

A noter néanmoins que le juge pourra tout de même accorder des délais de paiement au locataire qui est dans la capacité de régler sa dette locative (avec suspension des effets de la clause résolutoire) pendant une durée de 3 ans maximum s’il reste dans les lieux.

Pour le défaut d’Assurance

La clause résolutoire prévoyant que le bail pourra être résilié dans le cas où le locataire n’aurait pas assuré le logement loué ne peut produire ses effets qu’un mois après un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance demeuré infructueux.

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le propriétaire pourra saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et pour que soit prononcée la résiliation du bail puis l’expulsion du locataire.

Si le locataire ne s’acquitte pas de sa dette locative dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, le propriétaire devra saisir le juge pour faire constater « l’acquisition » de la clause résolutoire (c’est-à-dire qu’il entre le cas de figure prévue par cette clause) et que soit prononcée la résiliation du bail puis l’expulsion du locataire.

A noter néanmoins que le juge pourra tout de même accorder des délais de paiement au locataire qui est dans la capacité de régler sa dette locative (avec suspension des effets de la clause résolutoire) pendant une durée de 3 ans maximum s’il reste dans les lieux.

Pour défaut d'usage paisible des lieux

Dans l’éventualité où le locataire n’userait pas des lieux loués de manière paisible et que, par exemple, il serait l’auteur de divers troubles du voisinage, le propriétaire pourra faire valoir la clause résolutoire (si une telle clause est prévue dans le bail).

A l’instar des deux autres motifs précités, il sera dans l’obligation de saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et pour que soit prononcée la réalisation du bail puis l’expulsion du locataire.

RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

A défaut d’avoir prévu dans le bail d’habitation des clauses résolutoires, le propriétaire sera contraint de saisir le juge pour faire constater les manquements qu’il reproche à son locataire et solliciter la résiliation du bail puis l’expulsion du locataire.

Dans l’hypothèse où la résiliation judicaire est prononcée, le locataire devient alors occupant « sans droit ni titre » (le bail d’habitation n’existe plus). Le propriétaire pourra alors procéder à l’expulsion de son ancien locataire.

Il sera alors nécessaire d’adresser à l’occupant, par voie d’huissier, un commandement d’avoir à quitter les lieux. Ce commandement est l’acte par lequel l’ancien locataire va être avisé qu’il dispose d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux.

S’il refuse de quitter les lieux, le propriétaire pourra faire appel à la force publique (police) pour expulser l’ancien locataire.

Comment faire pour inciter le locataire à respecter ses obligations et, à défaut, de le forcer à quitter le logement ?

Si votre locataire persiste à ne pas respecter les obligations qui découlent du bail, il est essentiel de lui en rappeler la teneur. L’envoi d’un courrier recommandé peut généralement débloquer une situation, a fortiori lorsque ce courrier est envoyé en votre nom par un avocat. En revanche, si votre locataire fait preuve d’une mauvaise foi certaine et s’entête à méconnaître ses obligations, il sera alors nécessaire d’envisager des mesures plus coercitives pour le contraindre à respecter ses obligations (exemple : lui adresser un commandement de payer). S’il persiste, il ne restera à votre disposition que la voie de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire du logement loué.

Afin de faire valoir efficacement vos droits de propriétaire, DYADE AVOCATS a développé une procédure en plusieurs étape.

Une fois notre formulaire en ligne rempli et nos relations formalisées (VOIR PAGE : PROCESS DYADE AVOCATS), nos avocats s’occuperont d’établir et d’adresser à votre locataire une lettre de mise en demeure avec notre entête sur la base des informations et des documents que vous nous aurez transmis (1).

Si cette mise en demeure reste sans effet ou si vous préférez directement envisager la résiliation du bail et l’expulsion du locataire (c’est souvent le cas lorsque vous avez d’ores et déjà adressé, avant notre intervention, des relances à votre locataire et qu’elles sont restées sans effet), nous engagerons une procédure judiciaire à l’encontre de votre locataire afin de mettre fin au bail et d’expulser votre locataire des lieux loués (2).

Envoi d'une mise en demeure d'avocats à votre locataire

Avant d’envisager un règlement judiciaire de votre litige locatif et de saisir le tribunal, l’envoi d’une mise en demeure d’avocat peut inciter votre locataire à respecter ses obligations. Elle est au demeurant moins onéreuse et plus rapide qu’une action judiciaire.

Cette lettre, établi avec grands soins par nos avocats, pourrait permettre de débloquer la situation. En effet, votre locataire pourrait être beaucoup plus réceptif à vos demandes lorsque celles-ci sont relayées par un avocat, notre intervention dans votre intérêt montrant que vous êtes dorénavant déterminé à faire valoir vos droits et prêt à engager une procédure judiciaire si vous n’obtenez pas satisfaction.

mise en demeure

Déclenchement d'une procédure judiciaire à l'encontre de votre locataire

Dans le cas où la mise en demeure se serait révélée infructueuse ou que vous préféreriez d’ores et déjà envisager la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire, il vous sera possible d’introduire une action judiciaire.

Une fois mandatés et après avoir recueilli auprès de vous les documents et informations nécessaires, nos avocats se chargeront de mettre en œuvre la procédure d’expulsion dans le respect des règles de procédures qui lui sont applicables.

Afin d’accélérer la procédure d’expulsion, nous nous occuperons de prendre directement attache avec un huissier de justice pour qu’il adresse à votre locataire les divers commandements requis pour la validité de l’expulsion (voir ci-dessus) après que vous ayez néanmoins validé ses conditions d’intervention (honoraires). A noter que les honoraires de l’huissier seront à votre charge et ne sont pas compris dans notre prestation.

Le Cabinet DYADE AVOCATS vous accompagnera ainsi jusqu’à l’obtention d’un jugement prononçant l’expulsion de votre locataire et veillera à son exécution.

Cette procédure : pour quel coût ?

Pour DYADE AVOCATS la « transparence » est plus qu’un objectif c’est une obligation déontologique. En tant qu’avocats, nous sommes assujettis à des règles professionnelles qui nous obligent à vous communiquer nos tarifs. Avec nos avocats, aucune surprise puisque que tout est détaillé dans la convention d’honoraires que nous concluons systématiquement avec nos clients avant de commencer à travailler sur leur dossier.

A l’inverse des sites internet qui proposent un service de mise en demeure, nos HONORAIRES SONT SUSCEPTIBLES D’ÊTRE PRIS EN CHARGE PAR VOTRE ASSUREUR PROTECTION JURIDIQUE. RENSEIGNEZ-VOUS !

Au surplus, nos honoraires :

sont clairs (voir ci-dessous). Dès lors que vous avez choisi une prestation, aucun forfait « complémentaire » ne vous sera demandé.
correspondent à des prestations sur mesure et un travail réel. Tous les documents établis par nos avocats dans votre intérêt sont adaptés à votre situation et ne sont pas générés automatiquement par un ordinateur.
correspondent à des prestations réelles que nous savons efficaces. Nous ne pratiquons pas la technique de « l’appât commercial » en proposant au client une mise en demeure gratuite mais qui débouche souvent sur un échec compte tenu de sa mauvaise qualité, obligeant alors le client à adhérer aux conditions tarifaires des sites internet pour initier une procédure judiciaire.

Le Cabinet DYADE AVOCATS se propose de pratiquer les conditions financières suivantes en fonction des missions que vous entendez lui confier :