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Vous êtes locataire d’un logement censé être meublé. Le bail d’habitation que vous avez conclu le précise. Toutefois, dans les faits et mise à part quelques éléments d’équipements présents dans le logement, vous avez été contraint d’apporter vos propres meubles (literie, vaisselle, etc.). Vous vous interrogez sur le fait savoir s’il est possible de demander au bailleur ou à un juge de transformer le bail meublé en bail vide notamment pour réduire le montant du loyer.
Nos avocats reviennent dans cet article sur la différence entre bail meublé et bail vide et sur la requalification qui pourrait être demandée et obtenue par le locataire.
1. Qu’est-ce qu’un bail meublé ?
Pour qu’un bail d’habitation soit considéré comme meublé, le logement sur lequel il porte doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un tel principe est posé par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et complété par le décret du 31 juillet 2015 lequel pose une liste des équipements minimum pour la qualification d’une location meublée.
Sans être exhaustif, le logement objet du bail doit ainsi comporter de la literie, une table et des sièges, des plaques de cuisson, un four ou un micro-onde, un réfrigérateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisines ou encore du matériel d’entretien. Ce mobilier doit permettre au locataire d’occuper les lieux sans apport de meubles pour assurer la vie quotidienne. Un inventaire du mobilier du logement devra également être dressé et annexé au bail au moyen d’une liste séparée de l’état des lieux.
Dès lors que le mobilier mis à la disposition du locataire serait insuffisant et, en tout état de cause non conforme à la liste du décret susvisé, le contrat de location conclu pourra être considéré comme ayant été à tort qualifié de bail meublé. En pareil cas, le bail ne répond en effet aucunement aux critères d’une habitation louée meublée mais plutôt à un logement loué en vacant. Le bail pourra alors être requalifié de bail de locaux nus lequel devra être soumis à la loi du 6 juillet 1989.
2. Pourquoi requalifier un bail meuble en bail vide ?
La question de la requalification du bail meublé en bail vide se pose généralement lors d’une procédure d’expulsion initiée par le bailleur à l’encontre de son locataire. En effet, suite à un congé qui lui a été délivré, il est en effet fréquent qu’un locataire sollicite une requalification du bail pour faire obstacle à son expulsion.
A titre d’exemple, imaginons le cas d’un bailleur qui a notifié un congé pour reprise du bien, qu’il pensait être loué dans le cadre d’un bail meublé, à son locataire. Dans ce cadre, le bailleur a informé son locataire de son intention de reprendre le bien 3 mois avant le terme du bail (durée applicable au bail meublé). Or, dans l’hypothèse où ce bail meublé serait requalifié ultérieurement de bail vide par un juge, le congé délivré au locataire sera alors considéré comme irrégulier, et ce, dans la mesure où le bailleur aurait dû notifier son intention de reprendre le bien pour l’occuper 6 mois avant l’échéance du bail (durée applicable au bail vide). Le congé délivré n’étant pas valable car ne respectant pas le délai de congé applicable à la « location vide », la demande de résiliation formée par le bailleur (et d’expulsion subséquente) sera forcément rejetée. Le bailleur devra alors recommencer la procédure à zéro s’il entend récupérer son bien.
La requalification du bail meublé en bail vide n’est donc pas sans conséquence pour le bailleur et le locataire.
Plus généralement, les conditions de location n’étant pas les mêmes entre le bail meublé et le bail vide, la requalification pourra également conduire le bailleur : à restituer une partie du dépôt de garantie perçu (en bail vide le montant du dépôt étant d’un mois contre deux mois de loyer pour le bail meublé) ; à réviser le montant du loyer à la baisse et à restituer un trop perçu (le montant du loyer appelé pour un meublé étant généralement supérieur à celui d’un logement vide), à augmenter la durée du bail requalifié (le bail meublé est conclu pour une durée d’un an reconductible alors que le bail vide pour une durée de 3 ans reconductible) et à appliquer de nouvelles règles relatives à la résiliation du bail.
3. Pourquoi faire appel a un avocat pour un litige relatif a la requalification d’un bail meublé en bail vide ?
Au regard des incidences que peuvent avoir une requalification du bail meublé en bail vide, le locataire aura tout intérêt à la solliciter, soit dans le cadre d’une action en expulsion initiée par le bailleur, soit d’engager lui-même une action en justice à cette fin.
Dans l’une ou l’autre de ces hypothèses, il ne pourra qu’être conseillé au locataire de faire appel à un avocat expert des procédures d’expulsion ou un avocat en droit immobilier. En effet, seul ce dernier sera en mesure d’étudier tous les aspects de son dossier et d’élaborer une argumentation pertinente susceptible de convaincre le tribunal sur la nécessité de requalifier le bail meublé en bail vide. L’avocat sera également en mesure de tirer toutes les conséquences d’une éventuelle requalification en sollicitant une réévaluation du loyer, une restitution des sommes indûment versées au bailleur ou encore de solliciter la réparation d’un préjudice moral.
Le bailleur aura lui aussi tout intérêt à faire appel à un avocat pour s’assurer de la défense de ses droits. Il n’est, en effet, pas forcément aisé de se défendre en justice face à des demandes mensongères ou fantaisistes d’un locataire qui ne chercherait finalement qu’à gagner du temps et à retarder une expulsion. En pareille situation, l’avocat fera son maximum pour exploiter la moindre faille dans l’argumentation adverse et faire obstacle à la requalification du contrat de location.
Le cabinet dyade avocats intervient aussi bien aux cotés de locataires que de bailleurs pour s’assurer du respect de leurs droits dans le cadre de procédure d’expulsion ou de litiges locatifs de toute nature. Nous sommes à votre disposition pour toute précision éventuellement nécessaire.
