Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez mis en location. Vous souhaiteriez expulser votre locataire. Ce dernier vient toutefois de vous indiquer que vous ne pouviez rien faire contre lui dans la mesure où « la trêve hivernale » vient de commencer. Vous vous interrogez sur le fait de savoir si l’expulsion de votre locataire est réellement impossible pendant cette trêve ? Pouvez-vous tout de même engager les démarches et la procédure d’expulsion ? Nos avocats reviennent sur cette période de l’année et sur les effets qu’elle produit sur le déroulement de la procédure d’expulsion d’un locataire.
EST-IL POSSIBLE D’EXPULSER UN LOCATAIRE PENDANT LA TRÊVE HIVERNALE ?
La trêve hivernale est une période pendant laquelle l’expulsion d’un locataire n’est pas possible. Elle s’étale du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante (voir article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). Contrairement aux idées reçues, cette trêve n’empêche absolument pas les propriétaires d’engager une procédure d’expulsion contre leur locataire, ces derniers étant tout à fait en droit de saisir le juge du contentieux de la protection pour entamer cette démarche. Au cours de cette période, le juge pourra ainsi ordonner l’expulsion toutefois cette dernière ne pourra être effective qu’à l’expiration de la trêve hivernale. En somme, la trêve oblige seulement les propriétaires à reporter/différer l’éviction du locataire des lieux loués.
Compte tenu de la durée moyenne d’une procédure d’expulsion et du nombre de démarches à réaliser dans ce cadre, il est d’ailleurs vivement conseiller aux bailleurs de ne pas attendre la fin de la trêve hivernale pour faire délivrer au locataire un congés, un commandement de payer les loyers dus, ou même une assignation en expulsion pour lancer la procédure. Les démarches accomplies par le bailleur et le jugement qui aura pu être obtenu lors de la trêve hivernale n’en resteront pas moins valable. La trêve suspendra seulement l’application de la décision d’expulsion rendue par le tribunal ; le bailleur ne pouvant contraindre le locataire à libérer les lieux, notamment au moyen de la force publique, sauf à assurer le relogement de ce dernier dans des conditions satisfaisantes.
A noter néanmoins que cette trêve ne bénéficiera pas à tout occupant d’un immeuble d’habitation. En effet, la trêve hivernale ne pourra par exemple pas être invoquée par les personnes ayant pénétré dans les lieux par voie de fait (« squatters ») pour empêcher leur expulsion. Depuis la loi de 2018, ces derniers peuvent être expulser à tout moment, et ce, y compris pendant la trêve hivernale. De la même manière, la protection de la trêve hivernale ne bénéficie pas également au conjoint violent dont l’expulsion du logement familial peut être décidé par le juge aux affaires familiales.
QUELLE EST LA DUREE MOYENNE D’UNE PROCEDURE D’EXPULSION LOCATIVE ?
L’expulsion d’un locataire prend en moyenne plusieurs mois (plus ou moins un an). La durée de la procédure judiciaire initiée par le bailleur dépendra toutefois de la complexité du dossier (exemple : le fait que le locataire soit en surendettement peut complexifier les choses), du bon déroulé et de la tenue des audiences (une partie peut retarder l’issue de l’affaire en sollicitant systématiquement des renvois d’audience, etc.), et surtout de la bonne foi du locataire (exemple : le locataire peut accepter le principe d’un départ des lieux loués mais seulement solliciter des délais pour partir, etc.).
Le départ effectif du locataire et la finalisation de la procédure d’expulsion pourraient également être retardé en raison d’évènement extérieur au bailleur : le début de la trêve hivernale empêchera le bailleur d’expulser le locataire jusqu’à son expiration, le refus de la préfecture d’autoriser le recours à la force publique pourrait également permettre au locataire de se maintenir dans les lieux loués encore quelques mois, etc.
Aussi, il est particulièrement difficile d’expulser rapidement un locataire qui ne souhaiterait pas quitter les lieux spontanément. Un tel constat peut apparaître révoltant notamment dans les situations où le locataire a cessé de payer le loyer ou encore lorsque celui-ci dégrade les lieux loués. En effet, en pareille situation, la perte financière liée au non-paiement des loyers ou le coût des réparations qu’il devra exposer pour une remise en état seront à la charge du propriétaire lequel pourrait ainsi se trouver dans une situation de précarité finalement bien plus grande que son locataire…
POURQUOI FAIRE APPEL A UN AVOCAT POUR L’EXPULSION D’UN LOCATAIRE ?
La procédure d’expulsion peut donc s’avérer longue et complexe surtout pour un propriétaire qui n’en connaît pas les subtilités. Afin d’éviter que des erreurs soient commises, lesquelles pourraient retarder le départ du locataire, il est fortement recommandé au bailleur de se faire assister par un avocat spécialisé en expulsion locative.
Véritable soutien tout au long de cette procédure, l’avocat accompagnera le bailleur dans toutes les démarches à effectuer jusqu’à vidange des lieux loués par le locataire. Il veillera également à ce que les droits du bailleur ne soient pas éludés en s’assurant de former toutes les demandes financières auxquelles il pourrait légitimement prétendre (règlement des loyers impayés, indemnisation au titre des dégâts causés par le locataire, etc.).
S’agissant du coût lié à l’intervention de l’avocat, il n’est pas inutile de rappeler que les honoraires de ce dernier devront être arrêtés d’un commun accord entre le client et l’avocat. Il est d’ailleurs recommandé de formaliser une convention d’honoraires avec l’avocat en début de mission.
Le Cabinet Dyade avocats intervient aux côtés des bailleurs pour les assister dans tous les litiges les opposant à leurs locataires. N’hésitez pas à faire appel à nos avocats pour toute précision nécessaire.
