Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez mis en location. Pour diverses raisons (non-paiement des loyers par le locataire, reprise pour vendre ou y habiter, etc.), vous souhaitez procéder à l’expulsion de votre locataire. Vous ne connaissez toutefois pas la procédure (et ses étapes) à mettre en œuvre pour contraindre votre locataire à quitter les lieux. Nos avocats reviennent sur la procédure d’expulsion et ses différentes étapes dans cet article.
QUELLES SONT LES DIFFERENTES ETAPES DE LA PROCEDURE D’EXPULSION LOCATIVE ?
L’expulsion d’un locataire ne peut se faire que dans le respect d’un cadre légal et de la procédure qu’il prévoit. Il est en effet impossible d’expulser manu militari un locataire (expulser de force un locataire). Parfois d’une durée très longue, la procédure d’expulsion se déroule en plusieurs étapes :
ETAPE 1 : LE COMMANDEMENT DE PAYER OU LE CONGE
Il s’agit d’un acte d’huissier de justice aux termes duquel le bailleur signifie à son locataire l’obligation d’avoir à quitter les lieux loués à date (congés) ou d’avoir à procéder au règlement des loyers impayés (commandement de payer).
Ces documents sont essentiels si bailleur entend poursuivre l’expulsion de son locataire. Il est important de noter que le congé délivré comme le commandement de payer devront reproduire, à peine de nullité, diverses mentions obligatoires. La signification de ces actes par l’huissier fera également courir certains délais de procédure pour le locataire (pour quitter les lieux, pour régler les sommes dues, pour faire une offre d’achat etc.).
A titre d’exemple, le commandement de payer devra ainsi contenir le détail de chacune des mensualités impayées par le locataire (avec ventilation selon leur nature : loyer, charge, etc.), étant précisé que le locataire disposera d’un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues.
ETAPE 2 : L’ASSIGNATION EN EXPULSION LOCATIVE ET LE JUGEMENT
Dans l’hypothèse où le locataire déciderait de se maintenir dans les lieux loués malgré le congé qui lui a été notifié, ou à défaut de régularisation de sa dette locative, le bailleur sera bien fondé à saisir le juge du chargé du contentieux de la protection du tribunal judiciaire (Pôle protection et proximité) d’une demande d’expulsion.
Pour ce faire, le bailleur ou son avocat devront procéder à la rédaction d’un document que l’on appelle une assignation laquelle devra être remise par huissier au locataire puis déposée auprès greffe du tribunal (dépôt). Aux termes de ce document, le bailleur expliquera au juge son dossier ainsi que les raisons juridiques et factuelles pour lesquelles l’expulsion de son locataire devra être prononcée. A noter qu’il sera possible pour le bailleur de formuler d’autres demandes : condamnation du locataire à régler les loyers impayés ou encore à l’indemniser au titre des désordres locatifs causés (dégradation, nuisance sonore, etc.).
Une fois le tribunal saisi, une audience ou plusieurs audiences seront organisées, au cours desquelles le locataire et le bailleur pourront défendre leur position et présenter leur argumentaire. A l’issue de ces audiences, le tribunal se prononcera sur la question de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
ETAPE 3 : COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX APRES LE PRONONCE DU JUGEMENT
Une fois le jugement rendu et l’expulsion prononcée, le bailleur doit envisager de faire exécuter la décision obtenue (sauf hypothèse où le locataire ferait appel de la décision). Là encore, l’intervention d’un huissier sera nécessaire. Ce dernier devra en effet signifier au locataire la décision d’expulsion et lui indiquer qu’il doit quitter les lieux dans un délai de deux mois. C’est ce que l’on nomme le « commandement d’avoir quitté les lieux ». Cet acte précise également qu’à défaut de quitter les lieux spontanément, le bailleur pourrait l’y contraindre avec le concours de la force publique. A l’instar des autres actes établis par l’huissier dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le commandement d’avoir à quitter les lieux devra contenir diverses mentions : indication de la date à laquelle les lieux devront être libérés, indication du jugement fondant ce commandement, etc.
ETAPE 4 : CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE
Dans le cas où le locataire refuserait de quitter les lieux de sa propre initiative en dépit du commandement qui lui a été signifié, l’huissier procédera dans un premier temps à une tentative d’expulsion. A défaut d’obtenir du locataire qu’il libère les lieux (échec), l’huissier dressera un procès-verbal de tentative d’expulsion qu’il communiquera en suivant à la Préfecture pour solliciter de cette dernière le concours de la force publique.
A réception de cette demande, le Préfet dispose en principe un délai de deux mois pour y répondre. A défaut de réponse passé ce délai, la demande devra être considérée comme ayant été rejetée. Il est à préciser qu’il est très rare d’obtenir une décision favorable dans ce délai, les bailleurs se trouvant bien souvent confrontés au silence de l’administration… Pour autant, il n’est pas inutile de rappeler que le silence de l’administration à cette demande est susceptible d’engager la responsabilité de l’État et de fonder un recours indemnitaire du bailleur.
POURQUOI FAIRE APPEL A UN AVOCAT POUR UNE PROCEDURE D’EXPULSION ?
La procédure d’expulsion peut apparaître relativement complexe pour le bailleur qui n’y a jamais été confronté. Au surplus, cette dernière s’étend généralement sur plusieurs mois ou années. Il est particulièrement difficile d’expulser rapidement un locataire. Cette procédure est donc généralement très éprouvante pour un bailleur lequel est bien souvent déjà largement impacté moralement et/ou financièrement par l’impossibilité de reprendre la main sur son bien immobilier.
Si la représentation par un avocat devant le tribunal de l’expulsion n’est pas obligatoire, il peut toutefois être opportun pour le bailleur (toutes les raisons précitées) de faire appel à un professionnel du droit de l’expulsion locative pour être assisté dans toutes ses démarches.
Le cabinet Dyade Avocats intervient aux cotés des bailleurs pour veiller à la défense de leur droits dans le cadre de procédure d’expulsion. Faites appel à nos avocats pour être assisté dans vos démarches.
