Vous êtes propriétaire et vous estimez que votre locataire est trop bruyant (cris, tapages, etc.). A l’inverse vous êtes locataire et votre bailleur vous reproche de perturber la tranquillité de vos voisins. Vous vous interrogez sur vos droits, sur le fait de savoir si on peut expulser un locataire bruyant et surtout dans quelles conditions cette expulsion peut être mise en œuvre. Nos avocats répondent, dans cet article, à toutes ces questions.
LOCATAIRE BRUYANT, QUE FAIRE ?
Il ressort de l’article 1728 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 (relative aux baux d’habitation) que le locataire doit user de la chose louée « raisonnablement et suivant la destination des lieux ». En d’autres termes, le locataire doit se garder d’être à l’origine de nuisances sonores (diurnes ou nocturnes), de tapages, de hurlements ou de querelles incessantes, venant troubler la quiétude et la tranquillité de ses voisins.
A défaut de respecter cette obligation, le locataire sera responsable des troubles causés vis-à-vis de son bailleur. En effet, ce dernier aura la faculté de résilier le bail et de procéder à l’expulsion de son locataire (Code civil, article 1729). Il résulte d’une jurisprudence constante que les tapages causés par le locataire sont sanctionnés par la résiliation du bail d’habitation. Cette sanction s’impose, a fortiori, lorsque le locataire a été mis en demeure de cesser ses nuisances par le bailleur et que, malgré tout, il a décidé de persister dans son comportement (voir la décision de la Cour d’appel de Paris du 28 janvier 1999 n° 1997/18803).
Il est important de relever, qu’outre le bailleur, tout tiers, voisins ou colocataires pourraient engager la responsabilité du locataire dès lors qu’ils subissent un préjudice du fait des nuisances causées par ce dernier. Sur la question « un voisin bruyant que faire ? », voir la réponse donnée par la Cour de cassation dans un arrêt 3 février 1998 n° 95-20.926 laquelle a condamné un locataire bruyant à indemniser à ses voisins.
A noter enfin qu’à défaut d’engager une procédure d’expulsion à l’égard de son locataire bruyant, le bailleur risquerait également de voir sa responsabilité engagée. Aussi, à la question « locataire bruyant qui est responsable ? », il est possible de donner la réponse suivante : le locataire bruyant est le premier responsable, pour autant le bailleur qui n’agit pas pour faire cesser les troubles causés par ce dernier, pourra également voir sa responsabilité mise en cause. Le bailleur a donc tout intérêt à multiplier les courriers de mise en demeure à son locataire pour faire cesser les troubles et, à défaut, entamer une procédure d’expulsion.
COMMENT EXPULSER UN LOCATAIRE QUI FAIT DU BRUIT ?
Pour que le bail prenne fin, il appartiendra au bailleur de solliciter du juge qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation. Il revient donc au bailleur d’engager une procédure d’expulsion du locataire et de saisir le tribunal compétent (tribunal judiciaire). Le juge aura ainsi pour mission d’apprécier la réalité, la gravité et la persistance du manquement allégué par le bailleur.
Au niveau procédural, le bailleur régularisera une assignation aux fins de résiliation du bail ( c’est ce que l’on nomme communément une « assignation expulsion locataire ») aux termes de laquelle il y explicitera les nuisances causées par le preneur et y joindra tout élément de preuve permettant de les caractériser (constat d’huissier, procès-verbaux d’intervention des forces de l’ordre, etc.). Une attention particulière doit être portée à la rédaction de cette assignation, le juge ne pouvant statuer que sur les demandes formées par le bailleur dans cet acte.
Il est d’ailleurs recommandé de solliciter également, dans cette assignation, que le juge ordonne l’expulsion du locataire, ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux loués dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique. Le bailleur a tout intérêt à solliciter l’expulsion dans cette assignation, car à défaut il serait alors contraint d’introduire une nouvelle action pour y être autorisé. A cette occasion, et afin de prévenir tout maintien dans les lieux du locataire après le prononcé de la résiliation du bail, le bailleur pourra également solliciter du juge qu’il fixe également une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail et ce jusqu’à vidange complète des lieux.
Quoiqu’il en soit, si le juge estime que les manquements invoqués par le bailleur sont suffisamment graves, il prononcera la résiliation du bail. Le juge pourra également décider de condamner, en sus, le locataire bruyant à verser des dommages et intérêts au bailleur, et ce, en réparation du préjudice qu’il aurait pu subir (préjudice financier ou moral).
Dès lors que la résiliation est prononcée, le bail prend fin et le locataire à l’obligation de quitter les lieux loués. S’il ne le fait pas volontairement, le bailleur pourra recourir à l’expulsion pour ainsi « virer un locataire ».
EST-IL INDISPENSABLE DE PRENDRE UN AVOCAT POUR UNE EXPULSION DE LOCATAIRE ?
Se confronter à la justice peut être une étape éprouvante pour toute personne qui n’en a pas l’habitude. Aussi, le bailleur comme le locataire, peuvent ressentir le besoin d’être accompagnés durant toute la procédure d’expulsion laquelle peut durer plusieurs mois. En pareil cas, il peut ainsi être recommandé de faire appel aux services d’un avocat aguerri à la procédure d’expulsion locative lequel pourra conseiller son client utilement durant toutes les étapes de ce procès : du constat des nuisances sonores du locataire, aux audiences devant le tribunal et à la phase finale de « purge des lieux loués » et de l’expulsion du locataire.
S’agissant du choix de l’avocat, les bailleurs et les locataires peinent souvent à trouver le bon professionnel pour les assister dans leurs démarches. Les recherches les plus fréquemment menées sur internet, à savoir « avocat expulsion locative » ou « avocat expulsion locataire », sont révélatrices de cette difficulté. Quoiqu’il en soit, il est recommandé aux bailleurs comme aux locataires de faire appel à un avocat disposant d’une expertise en matière de droit immobilier et d’expulsion locative. Seul un tel professionnel sera capable de les conseiller utilement pour que leurs droits ne soient pas éludés dans la procédure d’expulsion.
Le Cabinet Dyade avocats assiste de manière régulière, les bailleurs comme les locataires, dans les procédures d’expulsion et plus généralement dans tout litige locatif. N’hésitez pas à faire appel à nos avocats pour toute précision utile.
