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Le logement que vous louez ne répond pas aux exigences minimales de sécurité et de salubrité. Vous estimez qu’il est indécent en ce qu’il présente un risque pour votre santé ou votre sécurité. Vous vous interrogez sur ce que vous pourriez faire pour remédier à une telle situation : mon logement est-il vraiment indécent ? puis-je contraindre mon bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité ? Puis-je demander une indemnisation ?
Nos avocats reviennent dans cet article sur la notion de logement décent et sur les démarches pouvant être initiées par un locataire contre son bailleur pour le forcer à remédier à cette situation.
1. C’est quoi un logement indécent ?
Le bailleur est tenu de fournir au locataire un logement dit décent, c’est-à-dire un logement qui ne l’expose pas à un risque manifeste pour sa santé ou sa sécurité, qui répond à un critère de performance énergétique minimale ou encore qui dispose des éléments d’équipement nécessaires à l’usage d’habitation. Il s’agit d’une obligation légale prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’impose au bailleur, et ce, tout au long de l’exécution du contrat de bail.
Sans être exhaustif, pour être considéré comme décent, le logement devra : être clos et couvert ; disposer de menuiseries extérieures assurant la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; respecter les normes de sécurité s’agissant de ses branchements et de son réseau électrique, de gaz ou encore de chauffage ; avoir un système d’aération (dispositif d’ouverture et de ventilation). Concernant les éléments d’équipements devant se trouver dans le logement, ce dernier devra disposer d’une installation de chauffage et d’évacuation des eaux ménagères empêchant notamment un refoulement des odeurs.
A titre d’exemple, le locataire pourra se prévaloir d’une indécence de son habitation dans l’hypothèse où le logement loué ne serait pas muni d’une VMC (ou d’une VMC non conforme), ne disposerait pas d’une chaudière en bon état de fonctionnement, si des infiltrations d’eau aux fenêtres seraient constatées ou encore s’il est exposé à un risque électrique en raison d’une trop grande proximité d’une baignoire à un équipement électrique.
En pareil cas, le locataire pourra alléguer du caractère indécent de son logement. La preuve de l’indécente devra être rapportée par ce dernier. Il est donc essentiel de faire constater le logement non décent en faisant appel à un technicien du Pôle départemental de lutte contre l’habitat, ou a minima, à un huissier. Ces professionnels pourront ainsi dresser un constat des anomalies relevées dans le logement, constat sur lequel le locataire pourra se fonder pour attaquer en justice son bailleur.
2. Logement indécent que faire ?
Une fois la preuve de l’indécence établie (par le biais d’un rapport du technicien du Pôle départemental ou d’un constat d’huissier), il reviendra au locataire de saisir la justice pour faire acter cette situation de fait. Avant de saisir le tribunal, il est fortement recommandé au locataire d’adresser un courrier de mise en demeure à son bailleur pour solliciter la réalisation des travaux de mise en conformité. A défaut de réponse, ou en cas de réponse négative, l’action en justice apparaît incontournable.
Dans le cadre de cette action en justice, le locataire pourra solliciter du juge qu’il condamne son bailleur à procéder aux travaux de mise en conformité du logement et ce pour faire cesser les désordres relevés. Afin de s’assurer de la réalisation rapide de ces travaux, il pourra également être demandé au juge d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte. Pour mémoire, l’astreinte est une condamnation à payer une somme d’argent à la partie adverse par jour de retard dans l’exécution d’un jugement. Tant que les travaux ne seront pas réalisés, le bailleur pourrait devoir à son locataire une somme d’argent par jours de retard.
Dans la même idée, il pourra également être sollicité du juge une consignation des loyers tant que le bailleur n’aura pas réalisé les travaux (logement indécent loyer). En effet, il est important de rappeler que, même en cas d’indécence de son logement, le locataire ne peut cesser de régler entre les mains de son bailleur le loyer sans y avoir été au préalable autorisé par le juge. La consignation des loyers permettra ainsi au locataire de faire pression sur son bailleur sans qu’un manquement à ses obligations ne lui soit reproché (non-paiement du loyer).
Au surplus, le locataire pourra également former des demandes indemnitaires à l’encontre de son bailleur. L’indécence de son logement lui causant un préjudice évident (le locataire ne pouvant pas jouir normalement des lieux loués du fait d’une absence de chauffage, d’une non-conformité de l’évacuation des eaux usées, etc.), le locataire pourra solliciter l’octroi de dommages et intérêts. Enfin, et dans l’hypothèse où l’état d’indécence du logement aurait conduit à la réduction du forfait logement du RSA pour le locataire, ce dernier pourra également solliciter la condamnation du bailleur à compenser cette perte financière.
3. Pourquoi faire appel à un avocat en cas de logement insalubre ou non décent ?
Souvent confronté à la résistance d’un bailleur ne souhaitant engager aucun frais pour mettre en conformité le logement, le locataire n’aura pas d’autre solution que d’engager une action en justice pour faire valoir ses droits.
Pour ce faire, il devra entamer diverses démarches (rédaction d’une assignation, plaidoiries, etc.) lesquelles peuvent se révéler extrêmement complexes pour une personne qui n’a pas l’habitude de se confronter à la justice. En pareil cas, il peut être opportun de faire appel à un avocat logement. Ce dernier assurera une assistance du locataire dans toutes les étapes de la procédure et veillera à la défense de ses droits face au bailleur peu scrupuleux.
A l’inverse, le bailleur frappé par des accusations d’indécence du logement loué pourra également faire appel à un avocat. Il n’est, en effet, pas rare que les locataires allèguent d’une prétendue indécence pour éviter le paiement de loyers dus. Un tel argument est souvent opposé au bailleur de bonne foi dans le cadre notamment de procédure d’expulsion. En pareille situation, l’avocat veillera à contester les allégations formulées par le locataire, les documents de preuve produits par ce dernier et élaborera une argumentation pertinente pour que les droits de son client ne soient pas violés.
Le Cabinet Dyade avocat intervient aux cotés des bailleurs comme des locataires dans des dossiers relatifs à des logements indécents. N’hésitez pas à faire appel à nos avocats pour toute précision nécessaire.
