En bref
- Lors d’un divorce, le logement du couple peut être vendu, conservé par l’un des époux moyennant une compensation, gardé en indivision ou donné aux enfants.
- Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants sans droits de donation, cet abattement se renouvelant tous les quinze ans.
- En donnant seulement la nue-propriété, le parent garde l’usage du bien et la valeur taxable est réduite selon son âge.
- Une donation est un engagement définitif : le parent ne pourra plus vendre le bien librement.
Au moment de se séparer, beaucoup de parents se posent la même question : que faire de la maison dans laquelle les enfants ont grandi ? La vendre, la garder, ou la transmettre directement aux enfants ? La donation est possible, et elle peut être intéressante fiscalement. Mais c’est un acte lourd de conséquences, à comparer aux autres solutions avant de signer.
Les solutions habituelles pour la maison familiale
Lors d’un divorce, le logement suit les règles du régime matrimonial. Le plus souvent, les ex-époux choisissent entre trois solutions :
- la vente, avec partage du prix entre eux selon leurs droits ;
- le rachat par l’un des époux de la part de l’autre, moyennant le versement d’une somme appelée soulte ;
- le maintien en indivision, les deux restant propriétaires ensemble, ce qui suppose de bien organiser le paiement des charges et la suite.
La donation aux enfants s’ajoute à ces options. Elle répond souvent à un souhait affectif : préserver pour les enfants un lieu stable et un patrimoine. Notre article sur la liquidation des biens avant le divorce présente la manière dont le partage est organisé.
Comment se passe une donation aux enfants
La donation d’un bien immobilier se fait devant notaire. Elle peut porter sur la pleine propriété du bien ou seulement sur la nue-propriété.
Dans le second cas, on parle de démembrement de propriété. Les enfants deviennent nus-propriétaires, tandis que le parent conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. Au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent pleinement propriétaires, sans nouveaux droits à payer sur ce bien.
La fiscalité de la donation
L’abattement de 100 000 euros
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants en franchise de droits (article 779 du Code général des impôts). Cet abattement se reconstitue au bout de quinze ans : les donations antérieures de moins de quinze ans sont prises en compte pour le calcul (article 784 du Code général des impôts).
La valeur de la nue-propriété selon l’âge
Lorsque seule la nue-propriété est donnée, les droits sont calculés sur une fraction de la valeur du bien, fixée par un barème selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code général des impôts). Plus le parent est jeune, plus la part de l’usufruit est importante et plus la nue-propriété taxable est faible. Par exemple, pour un usufruitier âgé de 41 à 50 ans révolus, la nue-propriété représente 40 % de la valeur du bien ; entre 51 et 60 ans révolus, elle en représente 50 %.
Le barème fonctionne par tranches d’âge : il faut vérifier l’âge exact du parent au jour de la donation.
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Les frais de notaire
La rémunération du notaire est fixée par un barème réglementé, dont le taux diminue par tranches de valeur (article A. 444-67 du Code de commerce). S’y ajoutent des taxes et débours. Il est préférable de demander au notaire une estimation chiffrée avant de s’engager.
Les précautions à prendre
Un acte définitif
La donation est en principe irrévocable. Une fois le bien donné, le parent ne peut plus en disposer seul : pour vendre, il lui faudra l’accord des enfants. S’il a besoin plus tard de l’argent de la maison pour se reloger, cette ressource ne sera plus disponible.
Des enfants mineurs
Lorsque les enfants sont mineurs, leurs biens sont gérés par leurs parents, et certains actes importants, comme la vente, peuvent nécessiter l’autorisation du juge. Dans un contexte de séparation, cette gestion commune peut devenir source de tensions.
Des relations familiales qui évoluent
Les enfants majeurs deviennent propriétaires à part entière. Des désaccords entre eux, ou avec le parent usufruitier, peuvent apparaître des années plus tard. Il est utile d’anticiper ces situations dans l’acte avec le notaire.
Articuler la donation avec le divorce
La donation ne se décide pas isolément. Elle modifie le partage entre les époux, peut réduire ou supprimer une soulte et interagit avec les autres conséquences du divorce. Le notaire rédige l’acte de donation ; l’avocat vérifie qu’elle s’inscrit de manière équilibrée dans l’accord global et qu’elle ne désavantage pas l’un des parents. Pour une vue d’ensemble, voir notre page consacrée au divorce.
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Questions fréquentes
Peut-on donner sa part de la maison à ses enfants pendant un divorce ?
Oui, par un acte notarié. Il faut toutefois articuler cette donation avec le partage des biens entre les époux.
Combien peut-on donner sans payer de droits ?
100 000 euros par parent et par enfant, cet abattement se renouvelant tous les quinze ans.
Peut-on continuer à habiter la maison après l’avoir donnée ?
Oui, si seule la nue-propriété est donnée et que le parent conserve l’usufruit.
Peut-on revenir sur une donation ?
En principe non. La donation est un engagement définitif, sauf cas particuliers prévus par la loi.
Les deux parents doivent-ils donner en même temps ?
Non. Chaque parent peut donner sa propre part, mais une démarche coordonnée évite de créer une indivision complexe entre un parent et ses enfants.
Sources
- Article 779 du Code général des impôts (abattement en ligne directe)
- Article 784 du Code général des impôts (rappel des donations antérieures)
- Article 669 du Code général des impôts (barème de l’usufruit et de la nue-propriété)
- Article A. 444-67 du Code de commerce (émoluments du notaire)
Cet article présente des règles générales à la date de sa mise à jour. Il ne remplace pas l’analyse de votre situation par un avocat et un notaire.
